Перечень учебников

Учебники онлайн

7.2. Стандартный ипотечный кредит

Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;

2) такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей (рис. 7.1).

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой (standard fixed-rate mortgage, FRM), или аннуитетным ипотечным кредитом.

Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной (приведенной) стоимости потока платежей (present value of cash flows). Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, т.е. позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента . Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную стоимость потока платежей.

Платежи по стандартному кредиту осуществляются ежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту условно состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, т.е. происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула :



где R — размер ежемесячного платежа по кредиту;

P — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка по кредиту за месяц (%).



Принципы определения современной стоимости денежного потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимости платежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя (определяемого по установленной процентной ставке), т.е. оценке будущих платежей по кредиту с позиций текущего момента ? момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Банк составляет план амортизации ипотечного кредита, который является основой графика внесения платежей по кредиту. Пример плана амортизации аннуитетного ипотечного кредита приводится в табл. 7.1. Рис. 7.2 иллюстрирует процесс погашения стандартного ипотечного кредита и изменения соотношения между процентным платежом и платежом в счет погашения основного долга.

Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула:

,

где Pt — баланс долга на конец t-го периода;

R — размер ежемесячного взноса;

t — оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r — процентная ставка по кредиту за месяц (%).



Платежи по стандартному ипотечному кредиту легко рассчитывать с помощью либо специальных финансовых таблиц (они есть в специальной литературе ), либо финансового калькулятора.

Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит от величины кредита, срока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования. Рассмотрим пример зависимости величины ежемесячного платежа от срока кредитования при условии, что сумма кредита составляет $ 15 000, а процентная ставка — 15% годовых.

Табл. 7.2 наглядно показывает, что при заданной ставке процента начиная с определенного срока кредитования (15 лет) размер ежемесячного платежа меняется незначительно, т.е. для заемщика увеличение кредитного периода, к примеру, с 15 до 20 лет не приводит к существенному сокращению величины ежемесячного платежа по кредиту. В то же время для банка увеличение срока кредитования сопровождается ростом кредитного риска, так как повышается вероятность изменения платежеспособности заемщика и риска ликвидности (при большой сумме кредита) в связи с тем, что медленнее происходит амортизация (возврат) кредита.

Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

В то же время стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов на рынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.

Модификацией стандартного кредита с ежемесячными аннуитетными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей (biweekly mortgage) . В отличие от стандартного ипотечного кредита этот инструмент предполагает, что заемщик осуществляет равные постоянные платежи по кредиту один раз в две недели. Величина платежа рассчитывается исходя из установленного срока кредита в месяцах. Полученный платеж делится пополам и принимается в качестве регулярного платежа, осуществляемого один раз в две недели. Общее количество платежей в год определяется с учетом того, что фактически год состоит из 52 недель. Таким образом, заемщик, внося платеж один раз в две недели, осуществляет 26 платежей в год. В результате он каждый год делает дополнительный месячный платеж, следствием чего являются более быстрая амортизация кредита, сокращение срока кредита и уменьшение общих процентных платежей за весь срок кредита. Обычно процентная ставка по такому кредиту на 25?50 базисных пунктов ниже, чем по обычному кредиту с ежемесячными платежами. Банк идет на некоторое снижение процентной ставки, поскольку ему выгодно получать платежи два раза в месяц. Это снижает кредитный риск, кроме того, как уже отмечалось, быстрее происходит амортизация кредита.

Пример. Ипотечный кредит предоставляется на условиях ипотеки с двухнедельной периодичностью платежа. Величина кредита — $ 15 000, условный срок кредита 15 лет, процентная ставка – 15% годовых.

Схема расчета платежей по кредиту и фактического срока кредита

1. Расчет регулярного платежа по кредиту, осуществляемого с двухнедельной периодичностью. Определяется месячный платеж по кредиту по формуле аннуитетных платежей — $ 210. Таким образом, регулярный двухнедельный платеж будет равен $ 105.

2. Расчет фактического срока кредита. Фактический срок погашения кредита определяется на основании следующих параметров: регулярный платеж по кредиту – $ 105, сумма кредита $ 15 000, процентная ставка – 15% годовых, количество периодов осуществления платежей по кредиту в год – 26. Полученный в результате произведенных расчетов срок кредита 11,7 лет, т.е. на 3,3 года меньше условного срока кредита

< Назад   Вперед >

Содержание
 
© uchebnik-online.com